萬達廣場是由全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)萬達集團投資建設(shè)的巨型城市綜合體。萬達集團已在全國開業(yè)133座萬達廣場，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一，所建之處，往往都成為當(dāng)?shù)氐牡貥诵越ㄖ?。萬達廣場內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。萬達廣場是企業(yè)效益和社會效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會效益：一、提升城市商業(yè)檔次；二、新增大量就業(yè)崗位；三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；四、豐富群眾消費需求。

第一代

2001年，第一代萬達廣場橫空出世：單店模式，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶動其他鋪位的銷售，業(yè)態(tài)和盈利模式較為簡單。代表：江漢路萬達廣場

說到第一代萬達，有一段往事不可回避。2005年前后，正是萬達大力擴張的時期，萬達計劃赴港發(fā)行Reits上市卻未果。澳大利亞最大的投資集團麥格理也在找尋進軍內(nèi)地市場的契機，也是因緣巧合，雙方當(dāng)時一拍即合。麥格理通過貸款，向萬達購買了9座萬達廣場 - 分別位于南寧、南京、濟南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、大連。2005年的萬達正是大力發(fā)展急需血液的時候，資本市場籌資無果，加上當(dāng)時已擁有的21個已經(jīng)運營或動工的商業(yè)廣場，資金壓力巨大。與麥格理達成協(xié)議，并借此套現(xiàn)31億。在麥格理與萬達集團的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手。上述9個城市的萬達廣場全部更名為“悅薈廣場”。這9個萬達廣場，全部位于城市最核心的商圈，估值應(yīng)該遠超當(dāng)年的31億。不過話說回來，正是憑借當(dāng)年的31億現(xiàn)金，萬達抓住了擴張的機遇能做到如今巨無霸的規(guī)模，對雙方來說也可謂雙贏。

第一代萬達的代表作長沙悅薈廣場地處長沙市級核心商圈，黃興南路步行街和解放西路交匯處，緊鄰長沙黃興路步行街，交通線路縱橫交錯，人流如織。項目占地1.8萬平方米，總建筑面積約5萬平方米。所謂第一代萬達，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標配為沃爾瑪超市，四樓標配為萬達影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。

第一代萬達商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流。這也是第一代萬達難以為繼，最后不得已壯士斷腕的原因。

第二代

2004年，第二代萬達出現(xiàn)：商業(yè)組合店產(chǎn)品，規(guī)模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業(yè)態(tài)和品牌店。

江漢路萬達 - 悅薈廣場是江漢路商圈體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的商業(yè)項目，經(jīng)過8年的運營發(fā)展，該項目已經(jīng)成為江漢路商圈的一個重要標志。所謂第二代萬達，筆者認為，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”而已。

具有最好展示面的A座整體租賃給了大洋百貨；B座和C座其實就是一代產(chǎn)品的分拆強化，分別利用沃爾瑪和萬達影院的主力店聚客力提升一樓的散售價格。第二代產(chǎn)品的規(guī)模更大，可銷售面積更大，但僅僅停留在一代賣一樓，二代賣2個一樓這種簡單相加。其實質(zhì)和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別。第二代萬達仍然難以解決萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題。

另外說個有趣的現(xiàn)象：位置更佳的B座首層租金與C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店為沃爾瑪和工貿(mào)家電，C座主力店為萬達影院 - 年票房排進全國十強。江漢路商圈主力消費人群為15-30歲的學(xué)生及年輕時尚的上班族。而沃爾瑪和工貿(mào)家電的目標客群主要為家庭消費。不同主力店吸引的不同消費群當(dāng)然帶來不同的消費表現(xiàn)，放在江漢路這個商圈自然是電影院能帶動更多的消費，其結(jié)果就直接反映在租金上。其實這也能說明第二代萬達在商業(yè)規(guī)劃上的另一個弊端，3座物業(yè)定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去A座或者C座。在這一點上漢陽王家灣的武漢摩爾城就做得比較好，該項目可以說是第二代萬達的改進版，也是A、B、C三座商業(yè)，3種不同業(yè)態(tài)定位，中間逐層用跨街通道聯(lián)通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共空間，3座商業(yè)人流可做到有效共享。

二代萬達規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個萬達的轉(zhuǎn)手。壯士斷腕，痛定思痛，促使萬達轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達孕育而生。

第三代

第三代萬達廣場：為萬達獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，將國外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。代表：菱角湖萬達廣場、武漢經(jīng)開萬達廣場、武漢萬達中心、武漢中央文化區(qū)

萬達集團吸取了前兩代萬達廣場開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗，推出第三代萬達——萬達城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。

建筑平面規(guī)劃上，通過室內(nèi)步行街和中庭，經(jīng)過科學(xué)合理的動線設(shè)計將功能不同的主力店有機地聯(lián)系起來，互相補充，人流共享。一條室內(nèi)步行街，把萬達百貨、國美電器、大玩家、大歌星、萬達影城等主力店及其他品牌店有機串聯(lián)?？梢哉f，這條室內(nèi)步行街，是萬達購物中心的靈魂。

功能組合上，考慮各類別主力店經(jīng)營的特點，營業(yè)時間的差別，經(jīng)營產(chǎn)品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學(xué)組合，形成聚留效應(yīng)共享共贏。

節(jié)點空間上，將各個中庭、廣場等特色節(jié)點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建筑空間的商業(yè)感覺。

所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合功能分區(qū)，通過清晰的VI導(dǎo)視系統(tǒng)，極大地方便顧客出入。

萬達室內(nèi)步行街通常為三層，根據(jù)地塊形狀及規(guī)模，一般呈“U”型或“L”型，全長約300-400米，室內(nèi)步行街出入口一般通向不同城市道路。

室內(nèi)步行街首層公共通道一般寬約10米，部分區(qū)域設(shè)置可供行人休憩的長椅，節(jié)點區(qū)域設(shè)置休閑廣場，可定期舉辦市場推廣活動。樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學(xué)的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對面各樓層的店面招牌。沿著各樓層室內(nèi)步行街可直接到達與之直接貫穿的各大主力店。這有利于不同消費群的互相轉(zhuǎn)換，做到人流的有效共享。

如果說萬達的室內(nèi)步行街集萬千寵愛于一身，那萬達的室外步行街就是沒人疼的私生子，只是萬達銷售回款的工具。其商業(yè)規(guī)劃也不用像內(nèi)街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便于劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業(yè)步行街，總長一般500-1000米不等。商業(yè)外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節(jié)點有與室內(nèi)步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，無好的品牌店愿意入駐等諸多劣勢，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。

第四代

關(guān)于第四代萬達廣場，目前有2種說法，一種說法是第四代萬達稱為“萬達城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，尚在規(guī)劃中。第二種說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達的先行者，其各項指標和規(guī)劃均符合“萬達城”的概念。萬達全國的項目按級別分為A+，A，A-，B+，B等幾個等級,中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。

筆者從對中央文化區(qū)的了解來看，這個項目不管是不是屬于第四代，絕對是史上無法復(fù)制的萬達產(chǎn)品。因為沒有哪個城市市中心有這么多大型天然湖泊，并且由政府聯(lián)合開發(fā)商主導(dǎo)湖泊聯(lián)通工程與地產(chǎn)結(jié)合，也沒有哪個城市受到萬達如此關(guān)照，在一個城市開10個萬達。也沒有哪個城市的居民對萬達如此狂熱的追捧。王健林曾說：楚河漢街是獨一無二無法復(fù)制的。相比第三代萬達，中央文化區(qū)在各方面都有大的突破，也有些共同點：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬達廣場、漢秀劇場、電影城、寫字樓群等其他各類物業(yè)。并通過住宅、寫字樓等可售物業(yè)回籠資金。500億的投資，是需要規(guī)劃大量的可售物業(yè)回款不斷支撐滾動開發(fā)的。

發(fā)展歷程

2016年9月23日，萬達集團第160座萬達廣場——梅州萬達廣場開業(yè)，這是粵東北地區(qū)第一個萬達廣場。

2019年11月29日，第300座萬達廣場在湖北咸寧開業(yè)。

2019年12月3日，據(jù)萬達集團消息，萬達集團計劃于本月新開業(yè)17家萬達廣場項目。

2021年12月，巴中萬達廣場預(yù)計2022年5月全面建成并投入運營。

建筑特色

第一代：業(yè)態(tài)簡單，交通組織簡單，只有簡單的沿街景觀。

第二代：業(yè)態(tài)開始豐富，除了百貨商業(yè)外開始出現(xiàn)了辦公樓，公寓以及酒店并開始自運營模式。交通組織也開始趨于多樣化，有人流、車流和貨運。在空間布局上呈現(xiàn)二維狀態(tài)。此時的萬達廣場具備一定的地域特征但并不明顯。

第三代：業(yè)態(tài)多樣化，出現(xiàn)了商業(yè)廣場，商業(yè)街等并與社區(qū)融合。提倡“體驗性”。交通場所完備。

第四代：擁有屋頂花園和帶形廣場，逐漸演變?yōu)橛兄黝}性的文化氣息濃厚的商業(yè)城鎮(zhèn)。