北京二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年7月15日出臺，將嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。專家認(rèn)為將加重市場觀望情緒。

三種情形

第一種情形對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。

第三種情形銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

細(xì)則出臺

北京二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年7月15日出臺，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。

實施細(xì)則率先出臺

據(jù)了解，北京和中國銀監(jiān)會、北京金融局等5部門聯(lián)合出臺的《通知》是全國率先出臺的有關(guān)二套房貸實施細(xì)則。根據(jù)《通知》，今后，北京貸款購房人在申請貸款時應(yīng)填寫《家庭擁有成套住房申報表》申報家庭住房情況，而銀行應(yīng)根據(jù)申報情況、面測、面談 - 必要時居訪、征信查詢、房屋交易權(quán)屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)借款人申請或授權(quán)后，銀行指定部門每日匯總查詢需求，登錄房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)，提交查詢申請。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委兩個工作日內(nèi)反饋查詢結(jié)果。銀行登錄查詢系統(tǒng)應(yīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申請注冊并領(lǐng)取鑰匙盤。申請時提交系統(tǒng)鑰匙盤申請表、營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書、受托人身份證件原件及復(fù)印件、保密承諾書等材料。

《通知》還明確，銀行應(yīng)采取有效措施加強信息安全管理，依法保護借款人相關(guān)信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應(yīng)依法采取包括資產(chǎn)保全措施在內(nèi)的相關(guān)措施，并經(jīng)嚴(yán)格審慎程序進行認(rèn)定后，在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中記錄。

房貸漏洞促細(xì)則出臺

2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。

但該文件出臺后，由于各地尚未出臺實施細(xì)則，二套房貸在實際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權(quán)屬單位聯(lián)網(wǎng)，核查借款人家庭住房情況。是只“認(rèn)貸”，未實現(xiàn)“認(rèn)房”。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權(quán)屬部門不能聯(lián)網(wǎng)核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優(yōu)惠。

市場觀望

對于新出臺的細(xì)則會對房市產(chǎn)生哪些影響，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，這將使得購房人認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，并使其觀望情緒加重。

部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱房地產(chǎn)調(diào)控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過住建部等三部委隨即澄清，稱報道不實，并稱將繼續(xù)堅決嚴(yán)格地執(zhí)行調(diào)控政策。

陳志表示，雖然此次北京出臺的《通知》與該事件無關(guān)，但對于購房人而言，也將被認(rèn)為是調(diào)控將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的一個表態(tài)和信號，那么對于樓市繼續(xù)觀望的態(tài)度肯定會加重。

對于下半年房價走勢，陳志認(rèn)為，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，下半年房價下行的趨勢是必然的。

存在疑問

疑問1外地有房產(chǎn)，怎么查證套數(shù)

《通知》規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭 - 包括借款人、配偶及未成年子女成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。

具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。

按照這一規(guī)定，假如說你打算在杭州買房，照理應(yīng)該將你在全國各地的房產(chǎn)都進行查詢，有幾套就算幾套。但實際上，杭州目前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)只有五個老城區(qū) - 上城、下城、江干、拱墅、西湖是聯(lián)網(wǎng)的，下沙開發(fā)區(qū)、濱江區(qū)、之江度假區(qū)的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)尚“各自為政”。更別說蕭山、余杭了。如何認(rèn)定五城區(qū)之外的房產(chǎn)?

深圳發(fā)展銀行杭州分行零售業(yè)務(wù)部風(fēng)險主管杜志良認(rèn)為，假如由購房者即貸款人自己分頭跑各個產(chǎn)權(quán)登記部門出證明，光杭州地區(qū)就要跑六個，這個工作量太大，并不現(xiàn)實。目前最可行的操作辦法就是五城區(qū)以外房產(chǎn)由購房者提供套數(shù)書面誠信保證。

但對于書面保證的真實性，大多數(shù)銀行房貸負(fù)責(zé)人表示確認(rèn)的難度很大。杜志良認(rèn)為，銀行可以在貸款合同中掌握主動權(quán)，假如保證失實，放貸之后一旦查實，銀行有權(quán)采取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設(shè)銀行某房貸負(fù)責(zé)人則直言不諱地說，不管怎么說，單靠一紙保證認(rèn)定有點“自欺欺人”的味道。實際上，對于杭州以外地區(qū)的二套房認(rèn)定，目前似乎只能放任自流。

疑問2外地人購房，究竟怎么算

《通知》規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套 - 及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這一條款被許多媒體認(rèn)定為一度暫停的外地人房貸放松的標(biāo)志。

“只要是外地人，不能提供兩項證明，就得按照二套以上標(biāo)準(zhǔn)放貸。那么到底是按照二套，還是三套或四套呢?”一位知名中介的核證部經(jīng)理質(zhì)疑。

而一位金華購房者也詢問記者，他是金華戶口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州買房，算二套是肯定的。但因為我在金華有一套，是否還要相應(yīng)再升一級，按三套對待?”

對于這一點，記者咨詢了幾家銀行的房貸負(fù)責(zé)人，他們對這一條款的理解有兩個版本：一種認(rèn)為，不論外地人在全國范圍內(nèi)有幾套，只要不能提供兩項證明，都按照二套標(biāo)準(zhǔn)放貸。另一種認(rèn)為，相比本地人，外地人均要在套數(shù)上上浮一檔。也就是說，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類推。

據(jù)建設(shè)銀行某支行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味著，對外地人套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定還是非常重要的。

對外地人套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定后，外地人按揭是否真的放開了?雖說《通知》明確規(guī)定“開閘”，但近日多家外地購房者較集中的下沙樓盤營銷負(fù)責(zé)人卻向記者表示，除了個別小銀行表示可辦外地人按揭外，沒有接到大多數(shù)合作銀行的類似通知。

據(jù)杭州某銀行界人士透露，雖然央行松了口，但是否執(zhí)行還得看地方銀行臉色。央行只不過把這類貸款的自主權(quán)下放到了地方。目前市場成交低迷，房價隨時可能大幅下跌，近期內(nèi)估計外地人貸款口子還不會松開。

疑問3小房子賣了換大房，是否也算二套

“借款人已利用貸款購買過一套 - 及以上住房，又申請貸款購買住房的，這樣也視作二套。”針對《通知》中的這一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過款，我名下的小房子賣了，是否也算一套?

這類人被稱為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來的房子面積太小，現(xiàn)在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因為我沒錢貸過款，難道也算二套，政府也不鼓勵?

對此，銀行界人士評論，國家政策不可能面面俱到，做到絕對公平。如果不折不扣地執(zhí)行，那就意味著購房者為了改善住房條件，即使把現(xiàn)有住房事先賣掉，變成無房一族，再去購買新房，那也要被執(zhí)行二套房政策。但這樣一來，一些剛性的改善型需求確實要受到影響。有人認(rèn)為，為了堅持對樓市進行強力調(diào)控，不得已而傷及無辜，那么，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當(dāng)然，具體怎么定還得等待細(xì)則出臺。

另外，還有讀者問，房改房、經(jīng)濟適用房是否也計入套數(shù)?記者咨詢銀行后得知，原則上，首套房的認(rèn)定不分性質(zhì)，不管是經(jīng)濟適用房、房改房還是商品房都算一套。

影響人群

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，進一步明確了“同一購房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其實，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴(yán)厲。只不過在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對房貸的審核會更加統(tǒng)一更加嚴(yán)厲。

“同一購房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對投資投機炒房客，尤其是外地投資投機炒房客，進行了精準(zhǔn)的外科手術(shù)般的剝離，這對房價的穩(wěn)定當(dāng)然有好處。但是，這一標(biāo)準(zhǔn)也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購房者。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，受二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購房者的購房計劃推遲或取消。

首先，對首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過戶給了子女，使得這部分購房者在首次置業(yè)時，因名下已有房，所以在向銀行貸款時會被認(rèn)定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣出，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。

其次，對曾經(jīng)全款購買過首套房的置業(yè)升級人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實現(xiàn)置業(yè)升級，就會因同一購房家庭成員名下有房，而被認(rèn)定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。

第三，對曾經(jīng)貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，目前市場上有大約30%的購房者都屬于有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過多年的努力工作，隨著自身儲蓄的增多，非常渴望置業(yè)升級。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會被認(rèn)定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產(chǎn)貸款或賣出房屋后盡量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因為公積金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。

評論

住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行了規(guī)范。通知明確，對于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。

通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭 - 包括借款人、配偶及未成年子女成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。同時，購房人應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。暫不具備查詢條件的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。

通知還明確，三種情況將被認(rèn)定“二套房”，并執(zhí)行第二套 - 及以上差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng) - 含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)中其家庭已登記有一套 - 及以上成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套 - 及以上住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談 - 必要時居訪等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套 - 及以上住房的。

按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套 - 及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

而對能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按本地居民認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。