商改住是一個(gè)法律名詞，是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。

一些區(qū)域不適合商，適合住，將商業(yè)房改為住宅，即“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。

概念

一般來說，“商改住”有以下幾種情況：

1. 該區(qū)域不適合商，適合住；
2. 開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；
3. “商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。

從某種意義上講，政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長(zhǎng)期跟市場(chǎng)脫離，導(dǎo)致了“住改商”、“商改住”的出現(xiàn)。在這種環(huán)境下，開發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞。

但是，需要說明的是，“商改住”是一種違法行為。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途。

案例

上世紀(jì)90年代初期，深圳寫字樓市場(chǎng)火爆，放量激增，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)低迷，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，紛紛改頭換面，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號(hào)。

弊端

商改住的弊端，或者說商業(yè)房與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

產(chǎn)權(quán)年限不同：

住宅能用70年，商業(yè)房只能住40年。按國家規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。

同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。如果真需要繼續(xù)使用土地，土地使用者應(yīng)該在土地使用到期前一年提出申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。如果因社會(huì)公共利益需要的，則土地被收回。

配套設(shè)施不同：

商改房無法遷入戶口，無法就近入學(xué)。

據(jù)了解，商業(yè)房無法實(shí)現(xiàn)住宅的交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等大量的公共配套設(shè)施指標(biāo)問題。這主要是由于前期商業(yè)房和住宅建設(shè)規(guī)劃目的不同。而且，一般商改住項(xiàng)目往往都不具有戶口遷入、在附近學(xué)校就學(xué)等資格。

容積率及用于綠化、公共設(shè)施面積不同：

由于商業(yè)房不需要建設(shè)普通住宅小區(qū)的配套設(shè)施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對(duì)住宅而言，商業(yè)房的綠化、公共設(shè)施等面積都會(huì)有所減少。

安全級(jí)別不同：

商業(yè)房對(duì)通風(fēng)要求相對(duì)較低，安全上存在一定隱患。

商業(yè)房需要安裝消防管道入戶，住宅無。

物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓契稅不同：

商改住后，費(fèi)用問題水電物業(yè)費(fèi)將按商業(yè)消耗收取。而商改住項(xiàng)目的水電往往都是按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來收費(fèi)，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住項(xiàng)目的管理費(fèi)一般也會(huì)高于普通住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

另外，商改住項(xiàng)目還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。