國五條，是指在2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。

地方細(xì)則

北京

自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房;嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅,出售五年以上唯一住房免征個稅;進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例;新舊政策以買賣合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。

上海

堅決抑制投資投機(jī)性購房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實際供應(yīng)量的要求；深化完善“四位一體”住房保障體系，根據(jù)確定的目標(biāo)任務(wù)，確保全年新開工建設(shè)、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造10.5萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米；加強(qiáng)市場監(jiān)管，查處違法違規(guī)行為；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測走勢研判。

深圳

從8個方面做好房地產(chǎn)調(diào)控，落實新國五條。八方面內(nèi)容主要包括：完善房價調(diào)控工作機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管、嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購政策、增加住房和用地供應(yīng)、加快落實保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管、加強(qiáng)市場預(yù)期管理。

廣州

增加普通住房用地的供應(yīng).

天津

明確2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)為：新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度，嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；對不能核實房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征收方式計征。

廈門

房價漲幅低于居民收入增幅公布新建商品房價格控制目標(biāo).

大連

為落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)精神，穩(wěn)定房屋價格，2013年我市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實際增幅以下。新建商品住宅銷售價格以國家統(tǒng)計部門權(quán)威發(fā)布的統(tǒng)計指標(biāo)為依據(jù)。

合肥

作為落實“國五條”的細(xì)則，合肥市明確了2013年新建商品住房價格增幅的“上限”，并要求已備案的商品住房3個月內(nèi)不得漲價。但對于此前“國五條”中提出的出售二手商品住房按照差價的20%征收個人所得稅這一政策如何執(zhí)行，合肥市此番出臺的通知中并未提及。

南京

2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。但內(nèi)容中并未提及會征收20%的稅。

貴陽

2013年新建商品住房價格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅。

濟(jì)南

新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平。

重慶

新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

青島

加大住房保障力度房價增幅要低于收入增幅。

鄭州

明確新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。對“20%個稅”以及“二套房利率”、“限購是否擴(kuò)大”等政策暫未提及。

武漢

2013年度新建商品住房價格增幅低于人均收入增幅。

南昌

2013年度我市新建商品住房價格增幅控制在我市當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅以內(nèi)。

相關(guān)政策

政策名稱

《關(guān)于國務(wù)院常務(wù)會議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》

2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。

政策摘要

第一條嚴(yán)格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房價合理回歸。

第二條完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保2013年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。要切實抓好工程質(zhì)量安全。建立健全公開透明的分配制度和退出機(jī)制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學(xué)有序。

第三條繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

第四條認(rèn)真落實2013年的住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認(rèn)真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

第五條規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強(qiáng)市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

出臺資料

出臺時間

2011年7月12日

2013年3月1日

出臺部門

國務(wù)院辦公廳

出臺背景

中小城市快速上漲的房價引發(fā)市場上新一輪炒房熱。一線城市因限購而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會風(fēng)險。因此，新一輪限購不可避免。

市場反應(yīng)

反應(yīng)

“新國五條”的出臺，及時而徹底地打消了一些地區(qū)和開發(fā)商等待政策放松的幻想，釋放了政策將持續(xù)從緊的信號。同時，限購造成的震懾作用逼迫開發(fā)商在下半年不得不以價換量。

政策出臺后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。據(jù)悉，出臺前，執(zhí)行限購的城市超過40個，這些城市的成交量明顯萎縮。而政策出臺后，限購變?yōu)槿珖拶彽某鞘锌赡苄略龀^100個。

2011年9月，全國100座城市住宅平均價格為8877元/平方米，環(huán)比下降了0.03%，也驗證了“新國五條”出臺后對市場的影響。通過限購政策，全國各地房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢擠掉了投資投機(jī)的炒房人群，讓住房回歸剛需和改善居住的需求。

雖然與此前的“新國八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號的意義在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時間。在保障房方面，在政策實施后，為籌措保障房資金，財政部也與住建部已要求各地多渠道籌措公租房資金，發(fā)改委也放開利用債券融資支持保障性住房建設(shè)的“閘門”。

影響

廣東25日推出“國五條”地方細(xì)則，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策，對佛山、珠海兩地實施限購，并要求年內(nèi)全省地市實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

以廣州為例，“國五條”細(xì)則出臺，廣州的調(diào)控落地政策也將在3、4月出臺。相對二手樓市場的恐慌情緒，廣州一手樓市場依然火熱。2013年4月清明節(jié)前后，傳統(tǒng)上不適合買樓，因此開發(fā)商都趕在清明節(jié)前大力推貨，買家也搶著入市。而從熱銷樓盤來看，廣州市中心樓盤較2013年年前有了不小的漲幅。

細(xì)則效應(yīng)

2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國五條”細(xì)則，堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房。其中，對二手房交易征收差額20%個稅成為最大看點。濱州二手房市場有何反饋？3日，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，從內(nèi)容上來看，是對“國五條”的細(xì)化。其中關(guān)于第二條“堅決抑制投機(jī)投資性購房”中規(guī)定了具體措施：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！贝隧棿胧┮鹗忻駱O大關(guān)注。

3日，聽到新“國五條”消息后，劉先生有些著急，因為幾個月前他就開始準(zhǔn)備購買婚房，“我看好了黃十渤十吉泰陽光的一處房子，房主還在外地，如果新政策實行后，房主就要交幾萬元的個稅，就害怕到時候他漲價，還是抓緊買了吧！”

在黃河十路渤海九路路口附近的福局房產(chǎn)，客戶經(jīng)理魏魯真說，“今早就有個打電話咨詢的，準(zhǔn)備給家里老人買套小的，問價格會不會漲，還讓我多給他留意點?！边@兩天像這樣咨詢的人挺多。

在附近的環(huán)海不動產(chǎn)，經(jīng)理韓飛介紹，兩天找她咨詢“國五條”政策的人也不少?！百I房子的擔(dān)心會漲價，賣房子的卻擔(dān)心會賠。今天早晨就有個客戶開著奧迪趕到我店中，詢問征收差額20%個稅從什么時間開始，他有個150平米價值70萬的房子趕緊在這掛牌了?！?/p>

利用政策緩沖期合理省稅巧買房

隱患

新國五條后二手房過戶隱患多

隨著樓市調(diào)控最新的“國五條”出臺，二手

市場在3月異常的火爆。而伴隨著3月底各地方的細(xì)則即將出臺手房，各地方的二手房市場將進(jìn)入最后的瘋狂。然而，在較短的時間內(nèi)急著買與賣，或許會出現(xiàn)不少問題，最終導(dǎo)致雙方利益受損。如何降低交易成本需要大家提前做好準(zhǔn)備。

陰陽合同危害大

在最近的下發(fā)的“新國五條”中指出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。有網(wǎng)友表示可以通過簽訂陰陽合同避稅，但相關(guān)法律人士表示稅務(wù)部門已經(jīng)可以阻止虛假納稅申報，重估價格偏低的房產(chǎn)。同時少繳稅款是屬于偷稅行為，達(dá)到一定數(shù)額可能觸犯國家法律，對于購房者而言壓低成交價格會給下次交易帶來更高的稅負(fù)，所以建議二手房交易雙方還是按照正常的交易途徑進(jìn)行交易。

定金處理爭議大

買賣雙方達(dá)成初步購買意向后，買賣雙方就將簽訂正式的買賣合同，而在此之前賣方會要求買方支付一定的定金，但經(jīng)常會出現(xiàn)買賣雙方最后在某些細(xì)節(jié)方面出現(xiàn)問題而無法達(dá)成意見統(tǒng)一的時候，之前支付的定金如何處理則成為了雙方討論的焦點。所以買方在交付定金前，一定要與賣方協(xié)商好對于定金的處理方法。

有的二手房因之前有人居住，若買方居住后發(fā)生水電氣、物業(yè)等費用出現(xiàn)欠費，這筆費用的處理如何解決又成為雙方爭執(zhí)的地方。

未觸及炒房根本

新五條未觸炒房根本

如何控制愈演愈烈的假離婚潮，吳革認(rèn)為，相關(guān)法律應(yīng)當(dāng)明確離婚之后多久才能復(fù)婚，以期設(shè)立一個考驗期，讓一些人對此不得不更加謹(jǐn)慎，畢竟時間越長，復(fù)婚的風(fēng)險越大，人們的顧慮也會越多。此外，在防范避稅這一行為上應(yīng)完善相關(guān)法律。

施正文認(rèn)為，一般反避稅規(guī)則不可能馬上制定，畢竟立法是一個漫長的過程，但這并不意味著政府便無可作為。在他看來，政府應(yīng)當(dāng)在兩方面有所作為：其一，在離婚的要件審查上更加嚴(yán)格，并有義務(wù)告知欲離婚者相關(guān)法律風(fēng)險，比如，假離婚可能變成真離婚，有一方離了后可能不想復(fù)婚等，讓他們充分了解假離婚對家庭和夫妻情感造成的損害。其二，修改“新國五條”相關(guān)規(guī)定。

“仔細(xì)觀察下不難發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓所得稅最終是中低收入家庭和有剛性需求家庭承擔(dān)了。因為這個稅依然是交易環(huán)節(jié)的，會被轉(zhuǎn)嫁給買房人，這些買房人正是或自住或為改善而不得不購房的群體。最終反而推高房價，加大了貧富差距，達(dá)不到調(diào)控房價的目的?！?/p>

在施正文看來，應(yīng)當(dāng)開征房產(chǎn)稅，尤其要向那些擁有3套房以上或高檔房的富人和權(quán)貴開征，“目前的調(diào)控沒有觸及最根本的東西?！?/p>

戚連峰則表示，假離婚是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為，所以發(fā)現(xiàn)其逃避政策的惡意是比較困難的。如果對離婚或離婚后的購房進(jìn)行限制，又可能會傷及無辜者。他建議對于離婚時一方凈身出戶或者分得財產(chǎn)不足共有財產(chǎn)30%的情況，收取另一方高額房產(chǎn)稅；并且規(guī)定一旦發(fā)現(xiàn)雙方是假離婚逃稅，對雙方施以更重的處罰。

吳革也認(rèn)為，真正受“新國五條”影響的并非有錢人，房價的操縱者是開發(fā)商和政府，這樣的政策并不符合公平正義，也決非限制房價的根本之策。

“假離婚現(xiàn)象的出現(xiàn)，實質(zhì)的原因是房地產(chǎn)泡沫太大和炒房有錢賺。當(dāng)房地產(chǎn)價格理性回歸的時候，老百姓也就不會再去挖空心思炒房，自然也就沒有人再去冒這種法律風(fēng)險了。”戚連峰說。

但無論如何，專家們都認(rèn)為，通過假離婚來避稅買房的行為至少應(yīng)當(dāng)受到道德譴責(zé)。“褻瀆了婚姻，把利益看得比婚姻還重要，將千百年傳承下來的誠信道德拋諸腦后，是可恨可悲的。”

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調(diào)控失敗

又到2014年2月20日，一年前的今天，新“國五條”樓市政策出臺。一年后，房地產(chǎn)市場各個層面都發(fā)生了一系列變化，也存在著很多問題，如多數(shù)城市房價普遍上漲、市場供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國五條’出臺至今市場一年來的發(fā)展，能得到很多有價值的提示，即使它未能取得預(yù)期的房價調(diào)控結(jié)果?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說。

多數(shù)城市房價仍上漲年度調(diào)控目標(biāo)落空

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，期間伴隨有多輪調(diào)控政策的出臺，每一輪調(diào)控，“房價”都是繞不開的重點。

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)工作會議出臺了五項政策措施，核心內(nèi)容包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制；堅決抑制投機(jī)投資性購房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場監(jiān)管等多項內(nèi)容，被稱之為新“國五條”。其中，制定年度房價調(diào)控目標(biāo)被重點強(qiáng)調(diào)出來。

隨后，在各地出臺的新“國五條”細(xì)則內(nèi)容中，年度房價調(diào)控目標(biāo)的條款引發(fā)關(guān)注。梳理發(fā)現(xiàn)，除北京和上海以保持房價穩(wěn)定外，大部分城市的新建住房價格控制目標(biāo)為低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。

此后的一年時間里，各地房價變化有目共睹。值得關(guān)注的是，房價變化在不同城市間也出現(xiàn)了分化局面。日前，國家統(tǒng)計局局長馬建堂在答記者問時提到：“一線城市房價上漲較快的同時，去年城市的房價也出現(xiàn)了比較明顯的分化趨勢，二三線城市總體上講上漲比較平穩(wěn)，個別三四線城市特別是四線城市有的房價出現(xiàn)了下跌?！?/p>

胡景暉分析表示，2013年全年，除了少數(shù)如溫州、海口、聊城等二三線城市之外，市場價格在京滬等一線城市的帶動下仍然普遍上漲，一線城市住宅價格漲幅均超15%。為此，多家媒體的報道直指年度房價調(diào)控目標(biāo)落空，政府問責(zé)無下文。

任志強(qiáng)2013年預(yù)言新國五條無本質(zhì)改變

任志強(qiáng)認(rèn)為，新“國五條”較國十條而言，并沒有本質(zhì)性的改變，只是從原來的一刀切變成現(xiàn)在的二刀切?！翱梢酝吡苏{(diào)，也可以往低了調(diào)，從而把這個責(zé)任推給地方政府去管。”任志強(qiáng)說，“兩會”期間李克強(qiáng)總理答記者問說地很清楚，要把政府閑不住的手?jǐn)亓?，要壯士斷腕。而是把閑不住的手伸的更長，使勁攪和。

新浪網(wǎng)、搜悅等網(wǎng)媒繼續(xù)報道稱；任志強(qiáng)說，地方政府不太同意新國五條的做法。從地方層面已經(jīng)出臺的情況來看，基本上都是軟磨硬泡?！澳阏f你的，我說我的，兩個沒什么關(guān)系”。曝露出來的結(jié)果就是，“國五條”中央政府心里沒底。