業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務合同的業(yè)主大會執(zhí)行機構，不具備獨立法人資格。

基本含義

業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權的一種組織形式。

一般情況下，業(yè)主委員會有兩種產(chǎn)生方式：

1．首屆業(yè)主委員會由小區(qū)全體業(yè)主投票選舉產(chǎn)生；

2．根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的規(guī)則進行選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會通常為5~11人，也可以根據(jù)小區(qū)情況在議事規(guī)則或管理規(guī)約中對委員人數(shù)進行約定。

任職條件

業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會委員必須符合下列條件

1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會章程；

3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責；

4．品行端正無劣跡；

5．熱心公益事業(yè)。

職責

1．《物業(yè)管理條例》規(guī)定:

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

2．《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定:

比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）【滬房地資物[2008]389號】規(guī)定：

業(yè)主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案，報業(yè)主大會決定；

（二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；

（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；

（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業(yè)主大會決定；

（八）對違反管理規(guī)約的行為進行處理；

3．《業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定:

業(yè)主大會可以制訂《業(yè)主委員會章程》或者《業(yè)主委員會工作規(guī)則》對業(yè)主委員會的職責作出更具體的規(guī)定，比如成都市房產(chǎn)管理局頒布的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》（示范文本）【成房發(fā)[2007]87號】規(guī)定：

業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（七）根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會會議決定；

（八）初審物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人制訂的年度服務計劃，提交業(yè)主大會會議決定；

（九）提請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員；

（十）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同，并每半年對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務合同約定履行物業(yè)服務情況進行一次全面考核評定。

（十一）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理；

（十二）督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用；

（十三）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。

（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管；

（十五）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；

（十六）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的關系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；

（十七）加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力；

（十八）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；

（十九）依法忠實履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二十）定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會以及房產(chǎn)管理部門的指導與監(jiān)督；

（二十一）按規(guī)定建立業(yè)主委員會信用信息；

（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；

（二十三）不得以業(yè)主委員會名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關的活動，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)、機構中任職；

歷史狀態(tài)

2003年，《物業(yè)管理條例》出臺，它第一提出了“業(yè)主大會”這個概念，并且還把名稱為“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機構”的法律地位。

2007年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。

盡管2007年《物業(yè)管理條例》修改之后取消了業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構的限制，但是其決定內(nèi)容和效力還受到《物權法》第七十六條的限制。

把“業(yè)主委員會”規(guī)范為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”

法律困境

一直以來，中國物業(yè)管理實務中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規(guī)范等問題，致使在物業(yè)管理法律關系中，物業(yè)管理公司處于強勢地位，在物業(yè)管理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況，這種狀況已經(jīng)成為阻礙中國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的重要因素。

因此，如何使業(yè)主委員會走出這種法律困境，更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應有作用，成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。

困境一：業(yè)主委員會的法律地位不明確

中國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國家，社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件：

（1）依法成立；

（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；

（3）有自己的名稱、組織機構和場所；

（4）能夠獨立承擔民事責任。

其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”由此可見，其他組織是受中國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。

法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨立承擔民事責任，法人能夠自己獨立承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與股東的責任相互獨立；其他組織則不能獨立承擔民事責任，其責任與成員的責任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔最終責任，如合伙企業(yè)超出合伙財產(chǎn)范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。

根據(jù)中國《物業(yè)管理條例》（以下簡稱為條例）關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成并代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的組織，履行下列六大職責：

1．制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

2．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

3．選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

4．決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行以下五項職責：

1．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

4．監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

5．業(yè)主大會賦予的其他職責。

經(jīng)過對比后我們可以得出以下結論：

第一，業(yè)主大會既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)章制訂權，又擁有進行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、“決定專項維修基金的使用、續(xù)籌”等民事活動的資格，還能夠代表全體業(yè)主對公共場地、設施設備行使財產(chǎn)權；

第二，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個常設執(zhí)行機構，根據(jù)業(yè)主大會的授權負責處理業(yè)主大會的日常事務，對外可以根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同，本身沒有獨立的意思能力；

第三，業(yè)主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會可以經(jīng)過登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會不是法人。

第四，在物業(yè)管理實務中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔最終責任。

2003年8月20日發(fā)布的《最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》指出金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以以自己的名義提起訴訟；

2005年8月15日發(fā)布的《最高人民法院關于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》指出業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，根據(jù)業(yè)主大會的授權對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔，業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。根據(jù)這兩個司法解釋，業(yè)主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。

困境二：業(yè)主委員會的運作程序亟待規(guī)范

《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”，但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責任等都沒有具體規(guī)定。

《條例》規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會”，沒有具體規(guī)定業(yè)主大會召開的條件（物業(yè)交付時間、入住比例等）。建設部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?！?/p>

“籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！边@就是說，如果建設單位不參加業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會就不可能成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會。而現(xiàn)實生活中建設單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量（如存在建設質(zhì)量問題、害怕失去物業(yè)管理地位等）而不愿意成立業(yè)主大會的大有人在，這樣業(yè)主委員會的組建也就不可能順利進行。

困境三：業(yè)主委員會權利和履行職責監(jiān)督缺失

按照程序選取業(yè)主委員會主任、副主任及其委員，由于沒有辦公經(jīng)費、沒有辦公地點、更沒有工資，屬于三無組織，全靠熱心人士自主熱情干事情，面對具有法人地位的，擁有強大資本盈利能力的企業(yè)，業(yè)主委員會人員積容易受到物業(yè)公司給予恩惠而失去立場，甚至作出損害業(yè)主利益的相關事宜，當業(yè)主提出質(zhì)疑時，常常會使業(yè)委會自我辭職自我解散，逃避責任和義務，缺乏監(jiān)督機制。

業(yè)主公約

主要內(nèi)容：

（1）除第一次業(yè)主大會以外，以后各次業(yè)主大會舉行的時間、地點、召集人和主持人；

（2）業(yè)主大會的職權；

（3）業(yè)主大會的議案提交辦法和對議案的表決辦法；

（4）業(yè)主委員會候選人的條件和產(chǎn)生辦法；

（5）業(yè)主委員會委員的人數(shù)和選舉辦法；

（6）業(yè)主委員會委員的待遇和任期；

（7）業(yè)主委員會委員的罷免程序；

（8）業(yè)主的權利和義務；

（9）《業(yè)主公約》的生效條件；

（10）修改《業(yè)主公約》的條件和程序。

法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》：

第二百七十七條??業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第二百七十八條??下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百七十九條??業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

第二百八十條??業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條??建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。